Eine zu einem guten Preis angebotene Wohnung in einer dynamischen Stadt, ein schnell genehmigter Kredit, und sechs Monate später deckt die Miete nicht einmal die monatliche Rate. Dieses Szenario begegnet man regelmäßig bei Investoren, die zwei oder drei Überprüfungen vor der Unterzeichnung vernachlässigt haben. Ein erfolgreicher Immobilieninvestment basiert weniger auf dem Gespür als auf einer Methode: die Steuerlast bei der Veräußerung analysieren, den DPE überprüfen, eine realistische Nettorendite berechnen.
Besteuerung des LMNP bei der Veräußerung: die Falle, die wenige Käufer antizipieren
Seit dem 15. Februar 2025 werden die Abschreibungen, die im Rahmen des tatsächlichen Regimes der nicht professionellen möblierten Vermietung abgezogen wurden, bei der Berechnung des Gewinns beim Verkauf wieder hinzugerechnet. Mit anderen Worten, die Steuerersparnis, die jedes Jahr während der Nutzung der Immobilie erzielt wird, erhöht die steuerliche Bemessungsgrundlage zum Zeitpunkt der Veräußern der Wohnung.
Vor diesem Datum konnte man die Immobilie abschreiben und verkaufen, ohne dass diese Abschreibungen direkte steuerliche Auswirkungen hatten. Die Besteuerung bei der Veräußerung verändert radikal die Rentabilitätsberechnung einer möblierten Immobilie. Eine Investition, die über zehn Jahre hinweg rentabel erschien, kann einen erheblichen Teil ihres Nettovorteils verlieren, sobald der Gewinn neu berechnet wird.
Wenn man die Immobilieninvestition mit Capitaine Immo studiert, gehört diese Information zu den Parametern, die bereits in die ursprüngliche Simulation integriert werden sollten. Ein möbliertes Projekt bleibt in bestimmten Konfigurationen relevant, aber man muss das Veräußern-Szenario modellieren, nicht nur den jährlichen Mietfluss.
Einige Servicewohnungen entgehen dieser Wiederintegration. Wenn das Projekt eine Studenten- oder Seniorenresidenz unter einem gewerblichen Mietvertrag anvisiert, kann die Regel abweichen. Den konkreten Fall überprüfen, bevor man sich verpflichtet, vermeidet eine unangenehme steuerliche Überraschung beim Ausstieg.
DPE und Mietverbot-Kalender: den Kaufpreis abwägen
Wohnungen der Klasse G dürfen seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr vermietet werden. Die Wohnungen der Klasse F sind ab 2028 betroffen, und die Wohnungen der Klasse E ab 2034. Dieser Kalender erzeugt einen mechanischen Druck auf die Preise von thermischen Durchlasswohnungen, bietet aber auch ein Fenster der Gelegenheit für diejenigen, die die Renovierungskosten kalkulieren können.
Der Kauf einer Wohnung der Klassen F oder G ist nur rentabel, wenn die Kosten für die energetische Renovierung in die Preisverhandlung einfließen. Man sieht immer noch Käufer, die den Marktpreis für eine F-Wohnung zahlen und dann feststellen, dass die Isolierung und der Heizungswechsel die gesamte Mietmarge der ersten fünf Jahre aufzehren.
Der elektrische Koeffizient, der sich 2027 ändert
Eine Verordnung, die im August 2026 veröffentlicht wurde, sieht vor, dass ab dem 1. Januar 2027 der Umrechnungskoeffizient von Elektrizität in Primärenergie von 1,9 auf 1,7 gesenkt wird. Konkret bedeutet das, dass einige elektrisch beheizte Wohnungen ihre DPE-Bewertung ohne jegliche Arbeiten verbessern könnten.
Für einen Investor bedeutet das, dass eine Wohnung der Klasse F mit elektrischer Heizung nach der Neuberechnung in die Klasse E fallen könnte. Den Kauf eines solchen Objekts vor der Reform zu einem verhandelten Preis als thermische Durchlasswohnung und dann von der automatischen Umklassifizierung zu profitieren, stellt einen konkreten Rentabilitätshebel dar. Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach genauer Konfiguration der Wohnung, aber das Prinzip sollte systematisch erkundet werden.
Nettomietrendite: was die Bruttoberechnung nicht zeigt
Die Bruttorendite (jährliche Miete geteilt durch Kaufpreis) gibt nur eine Größenordnung an, nicht mehr. Eine Wohnung mit 7 % Bruttorendite kann nach Berücksichtigung aller tatsächlichen Posten unter 3 % Nettorendite fallen.
Hier sind die Posten, die oft in einer Renditeberechnung unterschätzt werden:
- Die Grundsteuer, die von Gemeinde zu Gemeinde stark variiert und in vielen Städten in den letzten Jahren gestiegen ist
- Die Leerstandsquote: selbst in einem angespannten Gebiet ist es ratsam, mindestens einen Monat Leerstand pro Jahr einzuplanen
- Die nicht umlegbaren Kosten, insbesondere größere Instandhaltungsarbeiten, die in der Eigentümerversammlung beschlossen wurden
- Die Versicherung für nicht selbst genutzte Immobilien und die Mietausfallversicherung, die jeweils einige Prozent der jährlichen Miete ausmachen
Eine Nettorendite von 4 % nach all diesen Posten stellt bereits eine solide Leistung auf den meisten französischen Märkten dar. Höhere Ziele sind möglich, erfordern jedoch in der Regel die Akzeptanz eines höheren Mietrisikos oder eines weniger zentralen Standorts.
Verschuldungsquote und Immobilienfinanzierungsstrategie
Die Regel des Hochrates für finanzielle Stabilität begrenzt die Belastungsquote auf 35 % des Einkommens, alle Kredite zusammengezählt. Ludovic Huzieux, Geschäftsführer von Artémis Courtage, gibt an, dass der Anteil der Investoren an den Immobilienkredit-Anträgen in den ersten Monaten von 2026 auf 8 % gestiegen ist, gegenüber etwa 20 % vor einigen Jahren.
Diese Verengung zwingt dazu, die Struktur der Finanzierung zu optimieren. Für einen Kredit von 200.000 Euro liegt die monatliche Rate nun bei etwa 1.200 Euro, gegenüber 900 Euro vor fünf Jahren. Die finanzielle Struktur bestimmt die Machbarkeit bereits vor der Auswahl der Immobilie.
Cashflow oder Kapitalisierung priorisieren
Es existieren zwei Ansätze. Eine längere Laufzeit des Kredits senkt die monatliche Rate und erhält den monatlichen Cashflow, was Spielraum lässt, um unvorhergesehene Ereignisse abzufangen oder einen zweiten Kauf vorzubereiten. Eine kürzere Laufzeit erhöht die Kreditkosten, beschleunigt jedoch den Aufbau von Nettovermögen.
Man kann nicht absolut entscheiden: Ein Investor mit stabilen Einkünften und geringer bestehender Verschuldung hat ein Interesse daran, den Hebel über eine lange Laufzeit zu erhöhen. Ein Profil, das nahe an der 35 %-Grenze liegt, sollte hingegen jede monatliche Rate absichern.
Der Markt für Bestandsimmobilien hat sich kürzlich erholt, während der Neubau weiterhin rückläufig ist. Diese Dynamik lenkt die Investoren natürlich auf bestehende Objekte, die oft günstiger pro Quadratmeter und schneller zu vermieten sind. Die Kehrseite ist das DPE-Risiko und das Budget für Renovierungen, die bereits angesprochen wurden. Jedes rentable Immobilieninvestmentprojekt basiert auf diesem Gleichgewicht zwischen Einstiegspreis, Kosten für die Normierung und realistischer Miete des lokalen Marktes.
